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土地成本審計專題學習心得
2018年11月2日，我很榮幸地參加了由謝老師在所里講解的土地成本審計及其相關知識，同所里的老師和同事一起學習了用地的性質、土地背后的大背景（全國和重慶的區別）、土地成本審計的注意事項、工程造價等相關知識。看見各個資歷頗深的注會老師都認真充電學習，也讓我更加認真的對待這次學習機會，通過謝老師的講解讓我對土地及對經濟的推動和對土地成本審計有了進一步的了解，收獲滿滿。下面是我對這次的學習做一個總結和說一說我的心得體會。重慶立信
一、用地的性質及其變更所需要的條件。市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某宗具體用地所規定的用途。用地性質有分類，主要分為一下四個類別，商業用地、綜合用地、住宅用地和工業用地和其他用地。有很多小的類別都是從這幾個大類別中具體分支出來的。在城市規劃的初期根據需要城市土地都已劃分好了其用地的性質。為預防城市未來發展的需要在城市邊緣規劃了一些儲備用地。儲備用地是市政府的土地儲備行為，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。
隨著經濟的發展，城市規劃進程的加速，原規劃的土地已經滿足不了需求，這時候就需要用到儲備用地。儲備用地若要變更其使用性質根據國家相關辦法規定需要走招、拍、掛（招標、拍賣、掛牌）流程，走招、拍、掛流程會有兩個結果一是這塊地被原所有人拍走，二則是地被其他開放商拍走，在激烈的市場競爭下這塊地很可能被其他開放商拍走，但即便是這樣政府永遠是不會虧本的，招、拍、掛流程的最后價格肯定是高于土地的原有價格，及時土地被其他開發商以較高的價格拍走，根據政策拍賣價的成本會返給原所有商，而高出原價格的部分則會進入當地政府財政，土地的價格就這樣一步一步被抬高了。
二、重慶的特殊性及本地政策，上面是一些關于土地的基本信息，下面說一重慶地方的政策。重慶當初為了經濟的快速發展成立了重慶八大投資公司，成立投資公司當然需要大量的啟動資金，對于當時的重慶是拿不出那么一大筆錢。重慶當時現有最多的也是最原始的資源就是土地。土地是人類得以生存與發展的物質載體，是一切生產和一切存在的源泉。市政府用大量的儲備用地開始了資本運作，在國家當時的政策下面儲備用地是可以用來抵押貸款的，八大投資公司的啟動資金就有了苗頭。回看各大經濟體的歷史進程，房子是作為經濟發展快速且有效的手段，當然中國也不例外，這些儲備用地用來建商品房是資源的最大利用。在重慶，市政府將這些土地交給八大投資商手里，投資商用上述招、拍、掛流程使這些土地變更成商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地等。謝老師給我們舉了個例子，一塊500萬的地，拍賣成800萬，這800萬是以財政收入進入市政府，市鎮府在將500萬返還給八大投資公司。這樣一來，土地成本會流入八大投資公司手里，且政府也得到了大量的的財政收入。
在2016年出現了變革，由于全國都在實行像重慶這樣的策略，大量本應價值不大的儲備用地抵押了大量的貸款，雖然能促進經濟發展，但是由于體量太大預防以后的某一時間點出現大量壞賬導致銀行系統崩塌。政府做出了調整規定以后全國各地方的儲備用地不得用于銀行抵押貸款。重慶這些年利用八大投資公司使經濟飛速的發展，當時黃奇帆市長根據國家出的這個政策做出了調整，雖然儲備用地不能用來抵押貸款但是其他性質的土地使可以的。根據這個政策，重慶市政府賦予了八大投資公司一項特殊的權力，即八大投資公司可以通過審計土地成本、評估公司評估等一系列流程將儲備用地性質變更為其他性質用地，這樣就等于跳過了全國實行的招、拍、掛流程。這樣一來主動權就又掌握在了八大投資公司手里。正是由于這一原因，重慶會出現很多類似的政府土地成本審計項目，我們只要按照審計原則來，實事求是的在報告里面體現，最重要的是有些免責條款要描述清楚，這種類似的項目風險還是比較小。
三、土地成本審計六大要素，這六大要素有①審計特點；②審計范圍；③審計原則；④審計過程應注意的綜合事項；⑤具體審計的方法；⑥企業改制土地成本審計應注意的問題。其中前面三項和平時工作中區別不是很大，謝老師主要針對第四條審計過程應注意的綜合事項做了詳細的描述。在這之前我們要先了解土地成本的計算公式：某宗地成本=該宗地取得成本+該宗地整治成本+該宗地相關規費+該宗地分攤的貸款利息+該宗地其他成本-各級財政投入的基礎設施建設資金。在這個公式中除了宗地的整治成本，其他幾個成本基本變化不大。所以開發商如果在審計過程中想把宗地成本做大，最能入手的就是土地的整治成本，在我們審有關整治成本相關科目的審計過程中必須十分仔細。這種情況一般出現在政府需要征這塊地或者某宗地以前是工業用地性質變更成其他用地的時候，走招、拍、掛流程的時候因為較高的成本不容易被其他開放商拿走，即使被其他開發商拍走，也能使原開放商獲利不少。
針對以上的情況，我們審計人員必須要了解土地的整治成本包括哪些，甚至要懂一些工程造價方面的知識，比較專業性的東西甚至可以自己另請造價團隊出證明，因為自己請的團隊出的證明才有可信度，一方面也可以給我們所自己的造價團隊創造一些業務。根據謝老師的講解下面集中情況需要格外注意。一是如果該宗地以前是工業用地，開發商想要建成商品房就需要走變更流程，開發商在這個途中就會先把后面計劃好的商品房的地基等前期工作做好，然后把這些費用算在以前工業用地的整治成本里面，當我們碰到這種情況的時候就需要認真審查把該部分區分出來，該審減的審減。二是有些老板會利用關系上的便利，請一些熟的工程團隊在用地商不停的作業，然后簽一些虛假合同，這種情況對于我們這些看慣了賬的審計人員是很難區分出來的，因為考察現場也看得見施工團隊且以前的痕跡會被后面的作業覆蓋，合同上更不能區分。遇到這種情況就要請一些專業的人員陪同到現場勘察，區分該地塊整治成本是否必要或實際整治成本。還有就是在拿不準的地方，或者不懂的地方不要輕易的下結論，所里面有很該方面專業的人員有必要的時候可以請教他們再得出結論，才能保證報告的準確性。
這是第一次在所里學習，有些工程造價方面的東西也是比較生疏，聽完謝老師的課，收獲很多。雖然說術業有專攻但是以后若想成為一個專業性高的審計人員，必定在接觸的各個行業的專業知識都要有所了解和涉及，才能面面俱到。重慶立信會計師事務所
審計二組
黃鑫
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